スマイスター|空き家バンクについて

現在の日本の住宅問題として、空き家が増え続けているという状況があります。
新築の建物がどんどん建設されていくなかで、今や世帯数よりも住宅の数の方が多いというのが現状です。

人口減少時代の到来が危惧されているなかで、地方の田舎における空き家問題は深刻ですが、都市部も無関係ではありません。
2015年に空き家対策特別措置法が施行されて、初めて行政による取り壊しが行われたのは神奈川県横須賀市にある空き家でした。

要因は人口減少を中心としながらも、都市部への雇用の集中や、長寿命化での介護施設の利用増加、経済成長時代の現代とマッチしない制度、新築することのみに特化した旧態依然とした利権構造など、さまざまな原因が絡み合って起こっているのがこの空き家問題です。

空き家が増える原因として、新しく建物を建てたからといって古い住宅が無くなるわけではないことが挙げられます。
空き家になっても解体されない、減失戸数が増えないのは、特に空き家が個人所有である場合顕著にあらわれます。

更地にした場合、つまり住宅のない土地では固定資産税が最大で4.2倍に増えてしまうのです。
つまり空き家を解体すると取り壊しにお金がかかるうえに土地の税金が上がるので、空き家のまま放置されるというのは当然の流れとなります。
また、古い空き家の場合、現行の建築基準法の施行以前に建てられていて、取り壊すと再建築が認められないといったケースも存在し、解体せずに放置されていることもあります。

このように空き家問題は、法整備などを見直して、所有者の意識を変化させることが重要となります。
もちろんさまざまな問題が絡み合って起きている問題ですので、それだけで解決できるわけでもありません。
様々な打開策が検討されていくなかで、空き家の情報を一軒でも多く求められているところへ届けられるよう「空き家バンク」は作られました。まだうまく機能しているとは言えませんが、空き家問題の解決の一助となるように運営されています。

空き家バンクとは、主に自治体や自治体から委託を受けた団体によって運営されており、空き家の所有者と利用希望者のマッチングを目的としたシステムです。

空き家バンクは、不動産業者の運営する売り物件や貸し物件を掲載したサイトと同質のものとなっています。
しかし、空き家バンクはそもそも自治体の運営ですので不動産情報の掲載サイトと違い、仲介手数料をとることはありませんし、営利を目的とした運営ではありません。

空き家バンクは費用を必要とすることなく利用できる制度となっています。

日本全国での課題となりつつある空き家問題は、できれば空き家を取り壊して撤去するのではなく、有効利用できたほうが地域にとって望ましいと言えます。

空き家に人が住むようになれば、その人数分の消費活動は必ず増えますので地域は活性化し、自治体にとっての税収も生まれます。
しかし、空き家に人が住まない理由のひとつとして、空き家を利用したいという希望者に空き家の情報が届いていないという実情がありました。
利用希望者がいても、空き家の存在が知られていなければ活用されるはずがありません。
不動産業者がなぜ仲介しないのかと疑問を持たれるかもしれませんが、住み始めるのに苦労しない、きれいな空き家であれば不動産業者は仲介します。

しかし、ある程度古くなって市場価値が無いと判断される空き家の仲介には、不動産業者は積極的ではありません。
仲介手数料は価格と比例しているため、古い空き家のような安い物件では利益を出せないからです。
それに対して、人口減少とそれに伴う税収減に悩む自治体は、外部から人を呼び込んで少しでも人口を増やし税収を上げたい、という考えがありました。

また、移住は無理だとしても空き家の利用を促して、地域の空き家を少しでも減らしたいという狙いもあり、こういった背景から生まれたのが空き家バンクです。
空き家バンクは地域の空き家情報を集約し、外部に情報提供することで、利用希望者とマッチングさせることで空き家の活用を促進させることを目的としています。

空き家バンクには、空き家の所有者と利用希望者、自治体が関わることになりますが、自治体の役割としては両者のマッチングのみとなり、実際の契約に関わることはありません。
したがって、空き家の所有者と利用希望者を引き合わせたあとは、当事者同士での交渉・契約となります。
当事者同士のみでの直接取引や契約は不安だという方のためや、両者間でのトラブルを未然に防ぐために、間に不動産業者を仲介させる自治体もあるようです。

一般社団法人移住・交流推進機構が行った平成29年度の空き家バンクに関する調査では、全国の1,724もの市区町村にアンケートを依頼したうち、回答があったのは1,242の市区町村でした。

そのうち空き家バンクを現在実施している市区町村数が773、今後実施する計画がある市区町村数が247となっており、近年実施する自治体は増加してきています。
しかし、各自治体での登録物件数は空き家の全体数の1割未満がほとんどで、登録数が少なく増えないことが課題とされています。
いまだ空き家所有者に対し、空き家バンクの周知が不足していると思われ、まだまだ利用率は低いと言えるようです。

空き家バンクへの登録は所有者の動向に左右される面が大きいのですが、空き家の活用を考えていない所有者が多いというのも問題です。
冒頭に述べた通り、所有者のさまざまな事情で空き家は放置されていますので、こういった方々へどのように空き家活用を促進させていくのかというのは大きな課題となります。
自治体によっては、空き家バンクへの登録を条件に修繕費を補助したり、成約すれば所有者に報奨金を用意したりと空き家物件の登録を促進する動きもありますが、空き家バンクを設置しただけで、積極的な活用を促すような施策が十分でないという自治体のケースも多いようです。

また、運営主体が市町村ですので職員が通常業務を行う傍らで空き家バンクに関わっていくのも大きな負担となります。
空き家問題に関しての専門の部署を立ち上げたり、地域住民の協力を得た対策活動を行っている自治体では空き家バンクの成約事例も多いそうですから、どの規模まで時間や人手を割けるのかというのも結果に大きく関わってきます。
そして、空き家バンクの利用とともに移住者の受け入れ態勢が整っていなければ、そもそも人は呼び込めません。

空き家の所有者にとって、空き家バンクの存在は重要と言えます。
不動産業者が扱わないような古い物件だからといって諦めず、空き家バンクなら登録できる可能性がありますので申請してみるべきでしょう。

登録に関して費用は掛かりませんし、空き家バンクの活用を促進する助成制度のある自治体であれば、登録するメリットも高いと言えます。
空き家バンクだけで全国の空き家問題を解決できるわけではありませんが、地域全体で移住者を迎えるという相互協力の体制で取り組めば空き家を減らすことは可能です。

いまだ課題の多い空き家バンクですが、より多く活用される仕組みに成長することを期待したいと思います。