こんにちは、リビンマッチ公認！リビンマッチの歩き方～不動産テックとは～です。
リビンマッチはリビン・テクノロジーズ株式会社が運営する日本最大級の不動産業界全体を網羅する比較ポータルサイトです。
リビンマッチは日本最大級の不動産情報サイトです。リビンマッチには全国の不動産会社1,400社以上が加盟しており、条件に合う複数の会社に一括で査定依頼ができます。
リビンマッチを運営するリビン・テクノロジーズは、WEBサイトの運営企業であると同時に、日本発の不動産テック企業でもあります。ここではリビンマッチと不動産テックの繋がりについて解説します。
リビンマッチが解説する不動産テックとは？
不動産テックとは、不動産事業とテクノロジーを掛け合わせた造語です。従来、不動産の業務はほとんどがアナログ的な手続きによって行われており、長らくIT化が進んでいませんでした。そのぶん、これからのIT化による恩恵は大きいと見られています。
WEBサイトで不動産を一括査定できるリビンマッチは、まさに不動産テックの典型であるといえるでしょう。
リビンマッチの不動産テック
リビンマッチのサービスを支えているのは、運営元のリビン・テクノロジーズが保有する技術力です。リビンマッチは、運営元のリビン・テクノロジーズが自社開発しているWEBサービスです。
リビン・テクノロジーズはもともとインターネット広告代理事業を社業とし、WEB関連のテクノロジーを社内開発していました。不動産企業ではなく、IT企業だったのです。このことが、リビンマッチの成長に大きく貢献しました。
非IT企業の場合、システム開発は外部のシステム開発会社に依頼することになります。ですが、外部のシステム開発会社に依頼すると、どうしても開発スピードは遅くなります。見積もり、開発への着手、検収といった手続きが必要になるためです。
特にリビンマッチのようなBtoCがメインのシステムは、スピードが命です。企画会議において「こうしたほうがいい」という意見が上がったとき、自社開発の体制を整えている企業であればシステム開発の担当者へすぐに依頼できます。会議で決まったことが、その日のうちにシステムの機能として作られることもあります。
ですが、システム開発の人員をイチから育てるのは困難です。リビンマッチの運営元であるリビン・テクノロジーズはそもそも社内でWEB関連のテクノロジーを開発しているIT企業だったため、システム開発の人員が揃っていました。リビンマッチが急速に成長できたのは、母体がIT企業であり、自社開発できる体制を整えていたためなのです。
テクノロジーを背景にしたリビンマッチの成長
2006年にサービスインしたリビンマッチは最初、不動産売却の一括査定サイトでした。ですが現在では、任意売却、土地活用、賃貸管理、不動産買取、注文住宅など、不動産を主軸としながらさまざまな方向にサービスを展開しています。自社開発だからこそ、リビンマッチは企画から実現までのスピードが早いのです。
リビンマッチの急速な成長は、2019年6月にリビン・テクノロジーズが東京証券取引所マザーズ市場に上場を果たしたことからもうかがい知れます（証券コード4445）。変化の激しいIT業界で生き残るためには、開発のための費用や人員を確保することが重要です。上場によって資金調達の基盤を固めたことで、リビンマッチはさらに強力な開発体制を整えることができます。
さらに2019年12月には、リビンマッチの「不動産買取」を「スマイティ」から利用できるようになりました。スマイティは日本全国の賃貸・新築・中古物件情報、不動産売却情報などを提供する不動産情報サイトです。スマイティの運営元は株式会社カカクコムです。
外部サービスとの提携によって販路を拡大できるというのがITの強みです。いっぽう、異なるサービスを連携させるためには、サービスを繋ぐ高い技術力が必要です。例えるならば、サービスとサービスの間に立つ「翻訳者」を作らなければならないのです。
リビンマッチとスマイティの提携が実現したのは、両社の技術力があってこそ、といえるでしょう。
リビンマッチ的 不動産テックの本質とは？
不動産業界では「情報の非対称性」が長らく問題となっていました。不動産売買は一生のうちに何度もあるわけではないため、一般人の顧客が持ちうる情報と、不動産業者が持ちうる情報とで、どうしても量や質に差が出てしまいます。さまざまなデータやIT技術を駆使する不動産テックはサービスの競争を促し、結果として顧客は公平・公正な取引を期待できるのです。
情報の非対称性を解消する不動産テックとして、レインズ（REINS: Real Estate Information Netowork System）があります。レインズは、不動産会社専用の不動産データベースです。多くの不動産会社が情報を求めてレインズの会員となっています。
「不動産会社専用」と聞くと「情報の非対称性が生まれているのではないか」と思われるかもしれません。ですが、実際には情報の非対称性があるていど解消される仕組みになっています。
不動産の仲介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。そのうち「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」についてはレインズへ不動産情報を登録する義務が発生します。
– 専属専任媒介契約：契約締結から5日以内にレインズへ登録
– 専任媒介契約：契約締結から7日以内にレインズへ登録
多くの不動産会社は専属専任媒介契約か、専任媒介契約を結びたがります。いずれにしてもレインズへ不動産情報が登録されます。つまり、どこの不動産会社でも売り出し中の物件を見つけることができます。極端にいえば、北海道の不動産会社が、沖縄県にある不動産を仲介することもできるのです。売主はどこの不動産会社に依頼しても同じようにレインズへ物件情報が登録されますし、買主はどこの不動産会社に依頼してもレインズから同じ物件を見つけることができます。ひとつの不動産会社が情報を独占することはできないため、結果として情報の非対称性はあるていど解消されることになります。
こうなると、不動産会社に求められるのは「物件情報を持っているかどうか」ではなく「いかにうまく売れるか」「いかに満足度の高いサービスを提供できるか」といったことになります。
もちろん、レインズには問題点もあります。よく指摘されるのは、登録できる不動産の情報が500項目以上あるにもかかわらず、登録が必須となっている項目は「価格」「専有面積」「住所」「間取り」「取引形態」の5つだけということです。特に中古物件ではリフォーム歴などの情報が明らかでないと、購入を検討できません。
リビンマッチが紹介する海外の不動産テック企業
日本では最近になってリビンマッチのような不動産テックを活用したサービスが展開され始めたところですが、海外ではいっそう不動産テックの活用が盛んです。特にアメリカは先進的で、様々な不動産テックが日々生み出されています。
ここでは不動産テックを活用しているアメリカの企業と、それぞれの事業の特徴をご紹介します。
Redfin
Redfinは不動産テックを活用して、アメリカの不動産仲介手数料に価格破壊をもたらしている企業です。
まず、売り手と買い手が同じ不動産業者に仲介を依頼する「両手仲介」は、法律で禁じている国が多くあります。アメリカは州によって法律が異なりますが、半数以上の州が両手仲介を禁じています。
したがって、アメリカでは売り手と買い手が異なる不動産業者に仲介を依頼する「片手仲介」が一般的です。アメリカにおける不動産仲介手数料の相場はおおむね6％です。売り手の仲介業者が3％、買い手の仲介業者が3％の手数料を受け取ります。
Redfinは不動産のポータルサイトを運営するIT企業であり、同時に売り手がわの不動産仲介業者でもあります。Redfinが受け取る手数料はなんと1％程度です。不動産取引は高額な取引ですから、手数料が2％安くなるだけでも大きな額になります。
このような価格破壊を可能にしているのが、Redfinの不動産テックです。Redfinは自社で不動産エージェント（日本でいう宅建士）を雇っています。Redfinはさまざまなテクノロジーを駆使して不動産エージェントの業務効率化をはかっています。
Redfinが持つテクノロジーの中でも特に注目したいのは、AI技術によって不動産の適正価格を見積もるシステムでしょう。アメリカの不動産データベース「MLS」のデータと自社のデータを組み合わせることで、自動的に不動産の価格を見積もります。普通、不動産価格の見積もりは、不動産エージェントがデータと経験にもとづいて算出します。RedfinではAIが不動産エージェントの代わりに見積もりを算出します。Redfinの不動産エージェントは空いた時間を使って、より多くの顧客とコミュニケーションを取ることができるのです。
また、Redfinのポータルサイトに掲載される物件情報は、なんと5分ごとに更新されます。Redfinは不動産ポータルサイトの運営企業であると同時に、不動産仲介業者です。アメリカの不動産データベース「MLS」は、不動産仲介業者でなければ閲覧できません。Redfinは不動産仲介業者という側面をうまく利用し、最新かつ正確な不動産情報を自社のポータルサイトに反映しているのです。
HomeLight
HomeLightは不動産テック企業でありながら、物件そのものはまったく扱いません。HomeLightが扱うのは顧客と不動産エージェントを繋ぐ「マッチングサービス」です。不動産のことは不動産のプロフェッショナルに任せ、不動産テック企業であるHomeLightはマッチングサービスを提供する、というわけです。
HomeLightを利用する顧客は、HomeLightのWEBサイトでいくつかの質問に答えるだけで、AIが最適な不動産エージェントを紹介してくれます。WEBサイトに情報を入力したあと、早ければ10分ほどで不動産エージェントから連絡が届きます。
HomeLightの素早いマッチングサービスは、AI技術によって成り立っています。HomeLightは数千万件にものぼる膨大な不動産取引データと、200万人以上の不動産エージェントに関するデータを保有しています。これらのデータを組み合わせ、AIに学習させることで、顧客ごとに最適な不動産エージェントを素早く選んでいるのです。
それぞれの不動産エージェントには得意な担当地域や物件の種類があります。自分にとって最適な不動産エージェントに出会うためには、知り合いから紹介してもらうか、不動産エージェントと長く付き合うことで自分に合っているかどうかを判断するしかありませんでした。
お気づきでしょうか。多くの場合、不動産業界における「情報の非対称性」といえば物件に関する情報の非対称性を指します。ですが、不動産仲介業者そのものに関する情報もまた、顧客と不動産業者との間で非対称性があるのです。
HomeLightのマッチングサービスは、不動産仲介業者に関する情報の非対称性を解消する、というところに大きな特徴があります。
Trulia
Truliaは「引っ越し先の生活を想像できる」というユニークなサービスを提供していることで注目を集めています。Truliaは、一見すると普通の不動産ポータルサイトのように見えます。物件の所在地、価格、間取り、設備、内覧の写真などの基本的な情報はそろっています。
Truliaがユニークなのは、その物件がある「地域」の情報を知ることができる、という点です。治安に関する情報であれば、窃盗、暴力行為、器物破損など、日々の生活において重要な犯罪情報を数値で知ることができます。他にも、学校所在地、移動手段ごとの通勤時間、お店や飲食店など、生活に密着した情報を、地図上で確認できます。
Truliaはその地域に住む人々からレビューを集めることで「住み心地」に関する直感的な情報も提供しています。例えば「子供は外で遊べると感じるか」や「夜に出歩くことができると感じるか」といった項目ごとに、地域の人々から集められた投票結果を見ることができます。さらに、地域の人々から短文のレビューコメントが寄せられています。
Truliaは物件所在地に関する数値情報を徹底的に集めると同時に、住人の生の声をていねいに集めています。地域に関する客観的な情報と主観的な情報を網羅することで、Truliaは「引っ越し先の生活を想像できる」というユニークなサービスを実現しているのです。
